Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) séduisent un nombre croissant d’investisseurs grâce à leur capacité à mutualiser des investissements dans l’immobilier locatif. Ces véhicules d’investissement, également appelés « pierre-papier », permettent de percevoir des revenus réguliers, mais impliquent une fiscalité spécifique, que ce soit pour les revenus fonciers, financiers ou les plus-values.
Les Revenus Fonciers : Deux Régimes d’Imposition
Les SCPI génèrent des revenus fonciers provenant des loyers perçus par les biens immobiliers détenus. Chaque année, la société de gestion informe les investisseurs des montants perçus, qui sont à déclarer auprès de l’administration fiscale.
- Pour des revenus supérieurs à 15 000 euros :
Les investisseurs sont soumis au régime réel. Ce régime applique le barème progressif de l’impôt sur le revenu, complété par des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Cependant, les charges liées à l’investissement, comme les intérêts d’emprunt, peuvent être déduites, réduisant ainsi la base imposable. - Pour des revenus inférieurs à 15 000 euros :
Deux options s’offrent aux investisseurs :- Le régime réel, avec déduction des charges comme mentionné ci-dessus.
- Le régime micro-foncier, qui octroie un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts. Les 70 % restants sont intégrés aux revenus imposables selon le barème progressif. Ce régime est particulièrement avantageux si les charges associées à l’investissement sont faibles.
Les Revenus Financiers : L’Option de la Flat Tax
Les SCPI disposent souvent de trésorerie investie dans des produits financiers en attente d’acquisition immobilière. Les intérêts générés par ces placements sont distribués aux investisseurs au prorata de leurs parts.
Depuis 2018, les investisseurs peuvent choisir entre :
- L’application du barème progressif de l’impôt sur le revenu.
- Le prélèvement forfaitaire unique (PFU), également appelé flat tax, qui fixe un taux global de 30 %, incluant l’impôt et les prélèvements sociaux.
Les Plus-Values : Deux Cas de Figure
Les plus-values réalisées via les SCPI concernent soit la cession de parts, soit la vente d’immeubles.
- Plus-values sur cession de parts :
Ces plus-values sont imposées jusqu’à 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et jusqu’à 30 ans pour les prélèvements sociaux.- Un abattement progressif pour durée de détention réduit la base taxable.
- Le taux d’imposition est de 19 % pour l’impôt sur le revenu, complété par les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
- Une exonération totale intervient après les périodes respectives de 22 et 30 ans.
- Plus-values sur vente d’immeubles :
Les règles sont similaires à celles des cessions de parts, avec un calcul basé sur un abattement pour durée de détention. La plus-value nette est taxée au régime des plus-values immobilières.
Pour simplifier la gestion de ces transactions, la société de gestion communique la plus-value imposable au notaire, qui prélève directement l’impôt lors de la vente.
En Conclusion : Une Fiscalité à Anticiper
Investir dans des parts de SCPI offre des avantages notables, comme l’accès à un patrimoine immobilier diversifié et une gestion déléguée, mais implique une fiscalité complexe et multiforme. Que ce soit pour les revenus fonciers, financiers ou les plus-values, il est essentiel de bien comprendre les régimes applicables pour optimiser sa déclaration fiscale et limiter la charge financière. Un accompagnement professionnel peut s’avérer précieux pour maximiser les rendements tout en respectant les obligations fiscales.