Après une décennie de hausse, le retournement du marché immobilier en France rend désormais hypothétiques les espoirs de plus-value à la revente. Et les rendements locatifs, rognés par la fiscalité, sont devenus peu attrayants. De ce fait, de plus en plus de français investissent dans l’immobilier Allemand. Il y a des avantages fiscaux, mais pas que… Voici notre analyse :
1. Par rapport à la France, l’immobilier allemand est moins cher
Les prix de l’immobilier en France sont élevés, alors qu’en Allemagne les prix sont plus modérés. Si l’on prend l’exemple de Berlin, les prix y sont 3 fois moins chers qu’à Paris.
Ainsi, en investissant en Allemagne, vous augmentez votre pouvoir d’achat.
Malgré une récente hausse des prix, il est encore temps d’acheter en Allemagne ; Caroline Newhouse, analyste chez BNP Paribas, estime que le marché résidentiel allemand « reste sous-évalué de 15 % à 20 % ».
2. Vous investissez toujours en Euros
Contrairement à d’autres pays, vous réalisez vos investissements en Euros, vous ne prenez donc pas de risque de change.
Même en cas de retour à des monnaies nationales, vous aurez un bien en Deutsch Mark. Cependant, on sait qu’historiquement le Franc français a toujours été dévalué par rapport au Deutsche Mark allemand. Le risque est donc limité.
3. Peu d’allemands sont propriétaires
L’Allemagne est le deuxième pays, après la Suisse, avec le plus faible taux de propriétaires. Dans certaines villes, comme Berlin, le taux de propriétaires est de 16%. Ce qui signifie que l’investissement locatif a encore de beaux jours devant lui.
4. Locataires et propriétaires sont mieux protégés
L’encadrement des locataires/propriétaires est différent, et chacun reste bien protégé. En Allemagne, un locataire qui paie son loyer ne peut pas être mis à la porte, sauf si le propriétaire décide d’y loger un membre de sa famille. En contrepartie, un propriétaire pourra expulser beaucoup plus rapidement qu’en France ses locataires en cas de non paiement des loyers. Il faut compter 2 à 3 mois de procédure contre plus de 6 mois en France.
5. La convention fiscale franco allemande est intéressante
- Tout d’abord, vous serez imposé en Allemagne sur vos revenus locatifs à un taux compris entre 14% et 42% selon que vous ayez des revenus locatifs faibles ou élevés.
- Par rapport à la France vous avez la possibilité d’amortir le bien. En fonction de l’âge du bien vous amortirez entre 2 et 2,5% de la valeur du bien. Ainsi vous réduirez le bénéfice, et donc vos impôts.
- Du côté français, grâce à la convention fiscale, vous serez exonéré d’impôts supplémentaires.
- En cas de revente, vous devrez payer une taxe sur la plus value réalisée si vous possédez le bien depuis moins de 10 ans. En France, cette taxe est exigible durant 30 ans.
- Enfin, la fiscalité en Allemagne est beaucoup plus stable qu’en France, ce qui est rassurant pour un investissement à long terme.
En conclusion, il peut s’avérer intéressant d’investir dans l’immobilier résidentiel en Allemagne, notamment si vous êtes fortement taxé en France.
En investissant dans l’immobilier allemand, vous jouerez ainsi sur plusieurs tableaux :
- La rentabilité d’environ 4-5%, ce qui est identique à la France, mais qui risque d’augmenter dans les années à venir
- La perspective de plus-value est plus forte, et moins taxée qu’en France
- Le ticket d’entrée est moins élevé pour un appartement de même taille, vous diminuez donc votre risque
- Votre imposition sera plus modérée
Nous accompagnons nos clients dans ces démarches d’investissement, sans parti pris. Dans un premier temps, nous effectuerons un bilan patrimonial afin de définir le montant de vos investissements à réaliser puis nous vous accompagnerons dans toutes vos démarches.