La location meublée est une option attractive pour les investisseurs immobiliers, notamment grâce aux avantages fiscaux du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Toutefois, lorsqu’une Société Civile Immobilière (SCI) exerce une activité de location meublée, elle risque de basculer automatiquement sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui peut être contraignant pour les associés.
Pour éviter cette imposition, une solution envisageable est la transformation de la SCI en SARL de famille tout en restant sous le régime de l’impôt sur le revenu (IR).
Pourquoi une SCI est-elle imposée à l’IS en cas de location meublée ?
Une SCI est normalement soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Toutefois, dès qu’elle exerce une activité commerciale, comme la location meublée, elle devient automatiquement redevable de l’impôt sur les sociétés. Cette transition peut avoir des conséquences fiscales lourdes, notamment en matière de taxation des plus-values et des bénéfices réalisés.
Pour les investisseurs souhaitant conserver le régime fiscal avantageux du LMNP ou du LMP tout en exploitant leur bien en location meublée, la transformation en SARL de famille représente une alternative pertinente.
Les Avantages de la Transformation en SARL de Famille
Contrairement à une SCI, une SARL de famille peut exercer une activité de location meublée tout en restant imposée à l’impôt sur le revenu. Cette option permet ainsi de bénéficier de plusieurs avantages :
- Conservation du régime fiscal LMNP/LMP, sans basculement vers l’IS.
- Déduction des charges et amortissements pour optimiser la fiscalité.
- Transmission facilitée du patrimoine immobilier au sein de la famille.
La SARL de famille est une SARL classique, mais dont tous les associés doivent appartenir à la même famille : parents, enfants, frères et sœurs, conjoints et partenaires de PACS.
Comment Transformer une SCI en SARL de Famille ?
La transformation d’une SCI en SARL de famille est une procédure relativement simple et ne crée pas de nouvelle personne morale. Voici les principales étapes :
- Vérifier les conditions d’éligibilité : Tous les associés doivent appartenir à la même famille.
- Rédiger un acte de transformation : Ce document officialise le changement de statut juridique.
- Effectuer la publication foncière : Cette formalité est obligatoire si l’actif de la SCI comprend des biens immobiliers.
- Déclarer la transformation auprès des impôts : Un droit fixe de 125 € doit être acquitté.
- Mettre à jour les statuts : La SCI devient une SARL avec un objet social adapté à la location meublée.
Quelles Conséquences Fiscales ?
La transformation d’une SCI à l’IR en SARL de famille à l’IR n’entraîne pas de cessation d’entreprise, ce qui permet d’éviter :
- L’imposition immédiate des plus-values latentes.
- Une fiscalité lourde sur les bénéfices non distribués.
De même, si la SCI exerçait une activité de location nue, le passage à une SARL de famille avec une activité de location meublée ne provoque pas de conséquences fiscales particulières. L’administration fiscale confirme que cette transformation ne remet pas en cause le régime d’imposition en vigueur.
Transformer une SCI en SARL de famille est une stratégie efficace pour pratiquer la location meublée sans être soumis à l’impôt sur les sociétés. Cette option permet de conserver un cadre fiscal avantageux tout en facilitant la gestion et la transmission du patrimoine familial.
Avant d’opter pour cette transformation, il est recommandé de consulter un expert-comptable ou un notaire, afin d’évaluer précisément les implications juridiques et fiscales de ce changement.